In seinem aktuellen Beitrag beleuchtet Steuerberater Jan Dettki, welche Folgen die jüngsten Entwicklungen rund um die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen für Immobilieneigentümer und Kapitalanleger haben. Nachdem der Referentenentwurf des BMF noch weitreichende Verschärfungen bei Kaufpreisaufteilungen und Nutzungsdauern vorsah, sorgt der nun vorgelegte Regierungsentwurf zwar für Erleichterung – endgültige Rechtssicherheit bedeutet dies jedoch nicht.

Kürzlich waren der Referentenentwurf des BMF („BMF-E“) zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ und die darin geplanten Verschärfungen für Immobilieneigentümer Thema eines unserer Newsbeiträge. Durch Pläne zur Normierung eines Verfahrens zur Kaufpreisaufteilung und strenge Gutachterpflichten bei Abweichungen von den pauschalierten Kaufpreisaufteilungen (§ 9b EStDV BMF-E) sowie Nutzungsdauern (§11c Abs. 1a EStDV BMF-E) bestand in dem Entwurf ein hohes Risiko für steuerliche Mehrbelastungen von Vermietern.

Fürs Erste dürfen Eigentümer, Kapitalanleger und Kaufinteressenten jedoch wieder ruhiger schlafen. Im nun vorgelegten Regierungsentwurf zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen sind die zuvor noch geplanten Verschärfungen nicht mehr enthalten.

Herrscht damit nun Sicherheit?

Damit sind nun auch im zweiten Jahr in Folge die geplanten Verschärfungen rund um die Abschreibung von Immobilien nicht beschlossen worden. Zur Erinnerung: 2024 plante das BMF bereits, im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 eine Verschärfung des Ansatzes kürzerer Nutzungsdauern von Gebäuden durchzusetzen. Im vorherigen Versuch sollten kürzere Nutzungsdauern nur noch anerkannt werden, wenn die kürzere Nutzungsdauer weniger als zehn Jahre betragen sollte. Dass ein Gebäude mit einer so geringen Restnutzungsdauer kaum kaufpreisrelevant sein dürfte und somit ein Großteil des Kaufpreises auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden hätte entfallen müssen, wäre natürlich ein angenehmer Nebeneffekt aus Sicht der Finanzverwaltung gewesen.

Im Einklang damit vertrat die Finanzverwaltung bereits vor Veröffentlichung des Referentenentwurfs eine restriktive Auffassung. Vertragliche Kaufpreisaufteilungen wurden mithilfe von Aufteilungen nach der BMF-Arbeitshilfe „angezweifelt“. Als Gegenargumente gelten aus Sicht der Finanzverwaltung nach einer Anzweiflung häufig nur noch Gutachten. Kaufmännischen Argumenten wird fortlaufend immer weniger Gewicht eingeräumt und an Gutachten werden laufend höhere Formalanforderungen gestellt.

Fortbestand haben mangels Neuregelung jedoch weiterhin uneingeschränkt die im letzten Beitrag erwähnten aktuellen Gerichtsurteile, die den Steuerpflichtigen weiterhin die Freiheit bestätigen, Gebäude anhand der tatsächlichen Gegebenheiten steuerlich geltend zu machen.

Gebäudeabschreibung: Warum die Debatte weitergeht

Dass jedoch nun der zweite fehlgeschlagene Versuch, die Gebäudeabschreibung zu „vereinfachen“, bereits der letzte Versuch gewesen sein wird, darf anhand der Verwaltungspraxis und den vielen Anwendungsfällen bezweifelt werden. Ein mit Gutachtensfällen befasster Beamter schilderte mir unlängst: „Wir gehen hier in Restnutzungsdauergutachten unter“.

Es bleibt also abzuwarten, ob in den nächsten Jahren ein weiterer Anlauf zur „Vereinfachung“ des Besteuerungsverfahrens gewagt wird. Womöglich setzen sich jedoch auch andere Stimmen durch, die Kapital- und Vermietungseinkünfte lieber direkt zur Finanzierung der Sozialsysteme einbeziehen wollen, statt weiter erst den Schlenker über den Steuerzuschuss im Sozialsystem zu nehmen. So oder so bleibt es spannend – und eine langfristige Steuerplanung ist für den Vermögensaufbau weiterhin absolut unerlässlich. Gerne unterstützen wir Sie dabei.