Die Aufteilung des Kaufpreises in Grund- und Bodenanteil sowie Gebäudewert ist bei Denkmalobjekten ein Dauerbrenner im Streit mit dem Finanzamt. Ein aktuelles Urteil des BFH (v. 07.10.2025 – IX R 26/24) setzt hier neue Leitplanken für Investoren und Projektentwickler.

Das Wichtigste in Kürze:

• Kein „Null-Euro-Bodenwert“: Viele Investoren argumentierten bisher, dass der Bodenwert bei einem Denkmal gegen Null gehen müsse, da das Grundstück aufgrund des Erhaltungsgebots nicht anderweitig nutzbar sei. Der BFH erteilt dem eine Absage: Der Boden behält seinen Wert (Lagevorteil!), unabhängig von der Denkmaleigenschaft des Gebäudes.
• Bestätigung des Ertragswertverfahrens: Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) bleibt das Standard-Tool zur Kaufpreisaufteilung. Eine „ewige“ Nutzungsdauer gibt es steuerlich nicht.
• Der AfA-Turbo: Das ist die gute Nachricht! Der BFH bestätigte im konkreten Fall einen AfA-Satz von 3,3 Prozent statt der üblichen 2,5 Prozent. Warum? Weil ein Gutachter eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer (30 Jahre) nachweisen konnte.

Was bedeutet das für Sie als Immobilieninvestor?

Die pauschale Aufteilung durch das Finanzamt (oft per Excel-Tool) muss nicht hingenommen werden. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten, das die tatsächliche Restnutzungsdauer fundiert herleitet, kann die Liquidität durch höhere Abschreibungen massiv steigern.

Fazit: Wer in Denkmalschutz investiert, sollte nicht auf einen niedrigen Bodenwert hoffen, sondern auf die Nachweise der verkürzten Nutzungsdauer setzen. Hier liegt das wahre Gestaltungspotenzial.

Haben Sie aktuelle Projekte, bei denen die Kaufpreisaufteilung noch offen ist? Lassen Sie uns prüfen, ob ein individuelles Gutachten Ihren Case optimieren kann. Unser Branchencenter Real Estate bei ETL bietet Ihnen umfassende Expertise und maßgeschneiderte Lösungen für alle Herausforderungen der Immobilienwirtschaft.