Die Zinsschranke ist ein Skandal für Developer. Trotz aller Bekenntnisse der Bundesregierung, den Wohnungsneubau fördern zu wollen, offenbart sich ein steuerliches Desaster, das ausgerechnet diejenigen trifft, die bauen sollen.

Wie kann das sein?

Auch Bauzeitzinsen, also Zinsen, die auf den Zeitraum der Herstellung entfallen und aktiviert wurden, gelten seit 2024 als Zinsaufwand im Sinne der Zinsschranke – nicht sofort, sondern erst im Zeitpunkt ihrer späteren Abschreibung oder Ausbuchung. Klingt technisch, ist aber unter Umständen fatal und führt dazu, dass u.U. auch in Verlustsituationen Steuern gezahlt werden müssen.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung:

• Ein Development steht zum Zeitpunkt des Exits mit 100 in den Büchern:
  • davon 90 „harte“ Anschaffungs- und Herstellungskosten
  • und 10 aktivierte Bauzeitzinsen
• Der Verkauf erfolgt zu 120.
  → Das ergibt ein EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) von 30.
• Laut Zinsschranke sind davon nur 30 Prozent als Zinsaufwand abziehbar, d.h. von den aktivierten Bauzeitzinsen von 10 können nur 9 steuerlich geltend gemacht werden.
• zu versteuern:
  120 – 90 – 9 = 21

Schlimmer wird es, wenn das Objekt ohne Gewinn oder sogar mit Verlust verkauft wird.

Beispiel – Exit ohne Gewinn:

• Exitpreis: 100
• EBITDA: 10
• Abziehbar: 30 Prozent von 10 = 3
• Zu versteuern:
  100 – 90 – 3 = 7

Es muss also ein Gewinn versteuert werden, obwohl der Verkauf faktisch zu Einstandskosten erfolgt.

Noch schlimmer wird es, wenn der Verkauf mit Verlust, aber zu einem noch über den „harten“ Herstellungskosten liegenden Exitpreis erfolgt:

Beispiel – Verkauf mit Verlust:

• Exitpreis: 95
• EBITDA: 5
• Abziehbar: 1,5
• zu versteuern:
  95 – 90 – 1,5 = 3,5

Das ist komplett sinnwidrig. Wenn es die Regierung mit dem Wohnungsbau ernst meint, muss sie jetzt handeln.

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