Die Tücken der Vermögensübertragung
Nur noch anteiliger Schuldzinsenabzug bei unentgeltlicher Übertragung eines Teils eines Vermietungsobjekts
Die Übertragung von Immobilien im Rahmen der Vermögensnachfolge ist tricky, insbesondere dann, wenn es sich um fremdfinanzierte Objekte handelt. Steuerberater Dr. Oliver Mensching erklärt: „Es gibt vieles zu bedenken: erbschaftsteuerliche Freibeträge, möglicherweise noch laufende Spekulationsfristen, grunderwerbsteuerliche Fragen und weitere steuerliche Auswirkungen.“
Wird ein ideeller Miteigentumsanteil an einer noch kreditfinanzierten Immobilie übertragen und übernimmt der Erwerber anteilig das dazugehörige Bankdarlehen, handelt es sich um ein (teil-)entgeltliches Geschäft. Die Folgen u.a.: Die zehnjährige Spekulationsfrist läuft neu an, und die Afa-Bemessungsgrundlage ändert sich (jeweils für den entgeltlich erworbenen Teil).
Schenkung mit Haken
Oft wird daher erwogen, den Miteigentumsanteil ohne Übernahme des entsprechenden Darlehens auf die Kinder zu übertragen. Doch Vorsicht: Der BFH hat für diesen Fall mit Urteilen vom 03.12.2024 (IX R 2/24 sowie IX R 3/24) nicht überraschend bekräftigt, dass der Schuldzinsenabzug für das zu 100 % beim Schenker verbleibende Bankdarlehen anteilig entfällt.
„Einmal mehr zeigt sich“, betont Dr. Mensching, „Vermögensübertragung und vorweggenommene Erbfolge sind hoch anspruchsvolle Beratungsfelder. Da kann viel schief gehen. Damit dies nicht passiert, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.“
