Grundstücke im Privatvermögen sind häufig noch nicht vollständig abbezahlt. Werden derartige Grundstücke – unter Übernahme der Verbindlichkeiten – auf die Kinder übertragen, handelt es sich um einen sog. teilentgeltlichen Vorgang. Folge: Die Grundstücksübertragung ist aufzuspalten in einen voll entgeltlichen Teil und in einen voll unentgeltlichen Teil.

Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis des Bankdarlehens zum Verkehrswert des Grundstücks, und zwar auch dann, wenn das Bankdarlehen, wie üblicherweise der Fall, niedriger ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten des Grundstücks. Dies hat der BFH mit Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24 bestätigt.

Mögliche Entstehung eines Spekulationsgewinns

Das BFH-Urteil ist von erheblicher Bedeutung für die Gestaltungspraxis, weil die Übertragung in Bezug auf den entgeltlich übertragenen Teil, sofern sie innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt, zur Entstehung eines steuerpflichtigen Spekulationsgewinns führt. Ein weiterer Aspekt besteht darin, dass bei den Kindern zwei AfA-Reihen zu laufen beginnen: Eine neue für den entgeltlich erworbenen Teil und eine weitere für den unentgeltlichen Teil, die unverändert fortgeführt wird.

Zusätzliche Probleme ergeben sich dann, wenn es sich bei dem Grundstück um ein sog. Zählobjekt im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels handelt. Dann sind die steuerlichen Konsequenzen nicht nur schmerzhaft, sondern möglicherweise sogar fatal.

Das Urteil des BFH liefert eine klare Grundlage für die Praxis, macht aber auch professionelle Beratung unabdingbar. Wir stehen Ihnen gerne zur Seite!