Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz Branchennähe und 15 Verkäufen
Warum Timing entscheidend ist
Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und bloßer Vermögensverwaltung ist gewerbesteuerlich von elementarer Bedeutung. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, ist die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung ausgeschlossen.
Nach der sog. Drei-Objekt-Grenze liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von i.d.R. fünf Jahren (zwischen Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mehr als drei Objekte veräußert werden. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Grenze. Sie verlängert sich bei branchenkundigen Steuerpflichtigen auf bis zu zehn Jahre.
Bildlich gesprochen: Die Ampel springt nach fünf Jahren nicht sofort auf grün, sondern dimmt in den Jahren sechs bis zehn langsam von rot über gelb auf grün. Und häufig ist unklar, ob sie wirklich schon grün ist oder möglicherweise noch gelb oder sogar rot. Dies macht die Abgrenzung schwierig. Ein wesentliches Abgrenzungskriterium besteht darin, dass mit verkaufsvorbereitenden Maßnahmen frühestens nach Ablauf der Fünfjahresfrist begonnen wird.
BFH: Keine Verkaufsvorbereitung, kein Grundstückshandel
Im Sachverhalt des BFH-Beschlusses vom 20.3.2025 – III R 14/23 hat ein branchenkundiger Steuerpflichtiger kurz nach Ablauf der Fünfjahresfrist nicht nur vier, sondern sogar 15 Objekte innerhalb eines relativ kurzen Zeitrahmens veräußert. Innerhalb des Fünfjahreszeitraums wurden weder Objekte veräußert noch verkaufsvorbereitende Maßnahmen getroffen. Dies war im Falle des BFH-Beschlusses entscheidend: Der Umstand, dass innerhalb der Fünfjahresfrist noch keine Vertriebsaktivitäten entfaltet wurden, war ausschlaggebend für die Feststellung des BFHs, dass das Finanzgericht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerfrei davon ausgegangen sei, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorlag.
Zur Erhöhung der steuerlichen Stabilität ist es deshalb dringend zu empfehlen, frühestens nach Ablauf der Fünfjahresfrist mit verkaufsvorbereitenden Maßnahmen zu beginnen. Objektveräußerungen kurz nach Ablauf der Fünfjahresfrist, die bereits innerhalb des Fünfjahreszeitraums in die Wege geleitet wurden, sind demgegenüber mit ganz überwiegender Wahrscheinlichkeit schädlich.
Empfehlung daher: Keine verkaufsvorbereitenden Maßnahmen innerhalb der Fünfjahresfrist; klare Dokumentation des zeitlichen Ablaufs und weiterer Umstände, die dokumentieren, dass die Objekte nicht in bedingter Veräußerungsabsicht erworben wurden.
