Was ist eigentlich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Share-Deal? Das Grunderwerbsteuergesetz ist eindeutig: Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bestimmt sich in diesen Fällen nach den Grundbesitzwerten i.S. des Bewertungsgesetzes, insbesondere der § 176 ff. BewG. Doch was ist, wenn der nach diesen Vorschriften ermittelte Grundbesitzwert höher (!) ist als der der Transaktion zugrundeliegende „vereinbarte Immobilienwert“?

In diesen Fällen spricht das Rechtsempfinden dafür, nur den vereinbarten Immobilienwert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Denn dies ist der Wert, der auch im Falle eines hypothetischen Asset-Deals der Grunderwerbsteuer unterläge. Die grunderwerbsteuerliche Erfassung von Share-Deals zielt darauf, Share-Deals nicht besser, aber auch nicht schlechter zu behandeln als Asset-Deals. Von daher wäre es einleuchtend, jedenfalls dann auf den vereinbarten Immobilienwert zurückzugreifen, wenn dieser niedriger ist als der bewertungsrechtliche Grundbesitzwert.

Dies ergibt sich nicht zuletzt auch aus § 198 BewG, wonach es dem Steuerpflichtigen freisteht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Eindeutiger als unter Rückgriff auf den vereinbarten Immobilienwert kann dieser Nachweis nicht geführt werden.

Die Rechtsprechung hält dies jedoch gleichwohl nicht davon ab, den beim Share-Deal vereinbarten Immobilienwert für Zwecke der Bemessung der Grunderwerbsteuer zu ignorieren. Rechtlich und tatsächlich seien der Erwerb eines Grundstücks und der Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft nicht gleichzusetzen, wie das FG Nürnberg mit Urt. v. 24.10.2024 – 4 K 1111/22 betont. Wer deshalb glaubt, sich auf den vereinbarten Immobilienwert als grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage berufen zu können, erlebt deshalb u.U. eine böse Überraschung.