Für Immobilieninvestoren wird die steuerliche Planung immer wichtiger. Neue Vorgaben des BMF, darunter die verbindliche Anwendung der BMF-Arbeitshilfe und verschärfte Gutachterpflichten, beeinflussen Abschreibungen und Cashflow. Steuerberater Jan Dettki erklärt, welche Folgen dies für Investitionen und Kosten hat.

In Zeiten steigender Immobilienkaufpreise wird in Cashflow-Prognosen immer häufiger berücksichtigt, inwieweit sich aus dem Immobilieninvestment ein Steuervorteil bei anderen Einnahmequellen ergibt, um ohne Mietwucher noch wirtschaftlich vermieten zu können. Verständlich ist daher das Interesse der Investoren, den abschreibungsfähigen Anteil des Grundstücks – den Gebäudeanteil – möglichst hoch anzusetzen.

Unterstützt wurde dies durch die Rechtsprechung des BFH, wonach grundsätzlich einer im Kaufvertrag festgeschriebenen Kaufpreisaufteilung zu folgen ist (BFH v. 16.09.2015; IX R 12/14). Darüber hinaus gilt, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die tatsächlichen Verhältnisse nicht zutreffend abbildet (mehr als zehn Prozent Abweichung vom Gutachtenswert; vgl. FG München v. 10.04.2024; 12 K 861/19), nicht einfach durch die Anwendung der BMF-Arbeitshilfe ersetzt werden kann (BFH v. 21.07.2020; IIX R 26/19).

So hat sich über die Zeit für Steuerpflichtige eine recht angenehme Position ergeben. Die Tatsache, dass die Baupreise seit 2020 um mehr als 40 Prozent gestiegen sind (Statistisches Bundesamt, Baupreisindex), spiegelt sich insofern auch in den vertraglichen Kaufpreisaufteilungen wider.

BMF-Arbeitshilfe: Konfliktpotenzial für Immobilieninvestoren

In jüngerer Zeit ist jedoch eine tendenziell restriktivere Auffassung der Finanzverwaltung zu beobachten, die objektive kaufmännische Aspekte zunehmend vernachlässigt. Die Finanzverwaltung möchte seit längerer Zeit zur Anwendung der BMF-Arbeitshilfe zurückkehren und diese als steuerlich maßgebliches Instrument der Kaufpreisaufteilung etablieren. Diese Arbeitshilfe pauschaliert ein Objekt größtmöglich und blendet gebäudespezifische Aspekte, z.B. Denkmalschutz, vollständig aus. Das Ergebnis: Grundstückswerte, die regelmäßig deutlich vom tatsächlichen Kaufpreis abweichen.

Ein Problem? Nicht für die Finanzverwaltung: Das Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäude, das aus Sicht der Verwaltung dem „realistischen Preis“ der Arbeitshilfe entspricht, wird einfach auf den „überhöhten Kaufpreis“ übertragen. In der Praxis ist diese Lösung jedoch nicht mit den objektbezogenen Gedanken und Wertverständnissen eines Immobilienkäufers vereinbar. Streit ist also vorprogrammiert.

Neue Vorschriften für Gutachten

Vor diesem Hintergrund ist nun der Referentenentwurf des BMF zur Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen (Stand: 4.8.2025) zu sehen. Der neue § 9b EStDV soll für „Klarheit“ bei der Bewertung sorgen. Zur „Vereinfachung“ soll in § 9b EStDV festgeschrieben werden, dass das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung des Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke bereitstellen kann, die verbindlich anzuwenden ist.

Widerlegbar ist diese „sachgerechte Schätzung“ dann nur noch durch Vorlage eines Gutachtens, das für diesen Zweck auf Grundlage einer persönlichen Vor-Ort-Besichtigung von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt wurde. Wie viele gibt es davon? Am Beispiel Hamburg zeigt das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis (Abrufdatum: 30.09.2025), dass im Umkreis von 50 Kilometern lediglich 89 Gutachter registriert sind. Ob die Dichte zugelassener Gutachter bundesweit deutlich besser aussieht, darf bezweifelt werden.

Nicht mehr anerkannt werden sollen nach dem aktuellen Entwurf neuerdings nämlich Gutachten von Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Diese erstellten zuvor einen Großteil der für die Finanzverwaltung relevanten Gutachten. Ob sich der Immobilienverband Deutschland IVD mit seiner Kritik durchsetzt und die Beschränkung der Gutachter noch aufgehoben wird, ist fraglich.

Hürden bei Abschreibung

Wer sich nun denkt: „Wenn ich schon nicht die Bemessungsgrundlage der Abschreibung hoch ansetzen kann, dann erhöhe ich aber zumindest den Abschreibungssatz“, der irrt. Nachdem der BFH (Urteil v. 28.07.2021; IX R 25/19) zuvor noch die Methodenfreiheit zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer bestätigt hatte, legt auch hier der Referentenentwurf den Steuerpflichtigen neue Hürden in den Weg.

In § 11c Abs. 1a EStDV soll demnach auch für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer die Pflicht zur Vorlage eines Gutachtens festgeschrieben werden, das für diesen Zweck auf Grundlage einer persönlichen Vor-Ort-Besichtigung von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt wurde. Ob diese 89 örtlichen Gutachter die Vielzahl an Gutachten, die allein in Hamburg eingereicht werden, erstellen können? Oder wird es am Ende eine Frage des Marktes werden, wer sein Gebäude steuerlich noch nach der tatsächlichen Beschaffenheit abschreiben darf?

Die Alternative, auf einen sachgerechten Gebäudeanteil und eine tatsächliche Nutzungsdauer zu verzichten, führt jedoch oftmals dazu, dass kein laufender Steuervorteil mehr für die Berechnung des Cash-Flows angesetzt werden kann. Im Worst-Case könnte sich bei neutralen/negativen Cash-Flows somit plötzlich ein steuerlich positives Ergebnis und damit eine zusätzliche Steuerbelastung ergeben. Zum Glück zahlen sich Steuern bekanntermaßen am besten aus Verlusten.

Steuerplanung ist Pflicht

So oder so: Der Gutachterzwang und die Beschränkung zugelassener Gutachter wird insbesondere für kleine Immobilieninvestitionen die Kosten nach oben treiben und einen weiteren Beitrag dazu leisten, dass ein solches Investment unattraktiv wird. Wer kann, wird die Kosten daher so weit wie möglich auf die Mieter umlegen. Welche Partei Anfang des Jahres mit der Forderung nach Mieterhöhungen Wahlkampf gemacht hat, ist mir leider gerade entfallen.

Eine vorzeitige Steuerplanung wird somit für eine Immobilieninvestition wichtiger denn je und ist zwingend in jeder Ankaufsprüfung vorzunehmen. Gerne unterstützen wir Sie dabei und prüfen gemeinsam mit Ihnen die Möglichkeiten zur Optimierung Ihres Immobilieninvestments.