Grunderwerbsteuer-Falle im Insolvenzplan
Neues BFH-Urteil bringt Klarheit für Immobilien-Restrukturierungen
Bei der Sanierung von Immobilien-Gesellschaften mittels Insolvenzplan ist die Grunderwerbsteuer (GrESt) oft ein massiver Kostenfaktor. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. II R 50/21 vom 27.08.2025) liefert nun entscheidende Leitplanken für die Praxis.
Eine GmbH & Co. KG hielt eine Immobilie, die zuvor steuerfrei nach § 5 Abs. 2 GrEStG eingebracht worden war. Ein Insolvenzplan sah zur Sanierung einen Investor-Einstieg (94,9 Prozent Anteilsübertragung) vor – und zwar innerhalb der laufenden fünfjährigen Haltefrist. Das Problem: Die Anteilsübertragung lässt die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Aber ist diese „nachschiebende“ Steuer eine Masseverbindlichkeit oder eine Insolvenzforderung?
Die Kernaussagen des BFH für Verwalter & Sanierer:
- Insolvenzforderung statt Masseverbindlichkeit: Obwohl die Steuer erst durch den Plan-Vollzug (nach Eröffnung) ausgelöst wird, ist sie eine Insolvenzforderung gemäß § 38 InsO. Warum? Weil der grundlegende Erwerbsvorgang bereits vor der Insolvenz lag. Der Vorteil: Die Steuerforderung nimmt an der Planquote teil und muss nicht zu 100 Prozent aus der Masse vorab befriedigt werden!
- Festsetzung vs. Durchsetzbarkeit: Das Finanzamt darf die Steuer technisch gesehen zu 100 Prozent festsetzen. Aber: Der Insolvenzplan wirkt! Über die Planquote hinaus besteht ein Vollstreckungsverbot. Die restliche Forderung bleibt eine „unvollkommene Verbindlichkeit“.
- Verjährungs-Stopp nach § 259b InsO: Auch für den Fiskus gilt die einjährige Ausschlussfrist für nicht angemeldete Forderungen nach Planbestätigung. Aber Achtung: Die Frist beginnt erst mit steuerlicher Fälligkeit.
Was bedeutet das für Immobilieninvestments in der Insolvenz konkret?
- Planungskalkül: Steuerrisiken aus dem Nachversteuern von Alt-Investments können nun sicherer als Insolvenzforderungen (mit Quote) eingepreist werden.
- Anzeigepflichten: Trotz Insolvenz müssen Anteilsübertragungen dem Finanzamt gemeldet werden (§ 19 GrEStG) – sonst drohen Verzögerungen und Haftungsrisiken.
- Abrechnungsbescheide: Streitigkeiten über die Quote gehören nicht in den Steuerbescheid, sondern in das Vollstreckungsverfahren.
Fazit: Ein wichtiges Urteil, das die Sanierung durch Asset- oder Share-Deals im Rahmen von Insolvenzplänen rechtssicherer macht. Die Grunderwerbsteuer wird durch die Einordnung als Insolvenzforderung „planbar“.
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