In diesem Beitrag erläutert Steuerberater Jan Dettki die aktuelle Rechtslage zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus nach § 7b EStG. Anhand eines aktuellen Urteils des Bundesfinanzhofs zeigt er auf, welche Fallstricke bei der steuerlichen Planung von Neubauprojekten drohen und wie Investoren die vorgesehenen Sonderabschreibungen optimal nutzen können.

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 wurde der § 7b EStG wieder eingeführt, um gezielte Investitionen in den Bau neuer Mietwohnungen zu fördern. Die Vorschrift ermöglicht es, neben der regulären Abschreibung nach § 7 EStG zusätzliche Sonderabschreibungen i. H. von bis zu fünf Prozent der Aufwendungen zur Errichtung des Gebäudes geltend zu machen. Dies gilt im Jahr der Anschaffung/Herstellung sowie in den drei Folgejahren. Insgesamt können somit bis zu 20 Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). 

Wann Neubau steuerlich nicht als neue Wohnung zählt

Neben den eindeutig erkennbaren Voraussetzungen zum energetischen Standard oder der Obergrenze der Baukosten liegt im § 7b Abs. 2 S.1 Nr. 1 EStG jedoch noch eine weitere Voraussetzung verborgen, die schwerer zu erkennen ist. Wenn in der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit/Liquidität die vorstehenden Steuervorteile berücksichtigt werden, dann ist der unscheinbare Ausdruck „neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen“ geeignet, die Rentabilität des Projekts zu gefährden. 

Mit Urteil vom 12.08.2025 (- IX R 24/24) hat der BFH die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt, dass der Abriss und Neubau von Mietwohnungen im Rahmen eines Gesamtplans nicht durch die Sonderabschreibung begünstigt ist.  

Die durch eine Baumaßnahme geschaffene Wohnung mag „neu und bisher nicht vorhanden“ im sprachlichen Sinne sein. Soweit hierdurch aber der zuvor vorhandene Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück nicht numerisch vermehrt wurde liegt keine „neue, bisher nicht vorhandene“ Wohnung im Sinne des § 7b EStG vor. Infolgedessen erfolgt dann auch keine Begünstigung durch § 7b EStG. 

Planungssicherheit statt böser Überraschungen

Umgangen werden kann dies nur, indem der sachliche und zeitliche Zusammenhang durch mehrjährige zeitliche Trennung von Abriss und Neubau sowie auch die Vermeidung der Personenidentität von Abreißendem und Neubauendem widerlegt wird. Weiterhin spricht vieles dafür, dass auch durch den Abriss eines Einfamilienhauses und den anschließenden Neubau eines Mehrfamilienhauses eine nach § 7b EStG begünstigte Mehrung des Wohnungsbestands erreicht werden kann. Ob sich die Mehrung des Wohnungsbestands dann jedoch auf die zusätzlichen Wohnungen beschränkt, ist eine noch nicht ausgeurteilte Frage. 

In jedem Fall zeigt das vorstehende Urteil wieder, wie wichtig eine detaillierte steuerliche Planung eines Immobilienprojekts ist, um am Ende nicht böse überrascht zu werden. Gerne unterstützen wir Sie dabei, Ihr Immobilieninvestment steuerlich sicher zu gestalten.

Anreiz für Neubau oder verpasste Chance?

So begrüßenswert die Förderung des Mietwohnungsneubaus auch ist, ist es fraglich, ob diese Beschränkung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten auf numerisch zusätzlichen Wohnungsbestand wirklich zielführend ist. Gerade bei alten und energetisch nicht effizienten Gebäuden, deren Umrüstung nicht wirtschaftlich ist, hätte eine solche Förderung der letzte fehlende Anreiz sein können, einen energieeffizienten Neubau zu schaffen. 

Und vielleicht wäre eine solche Förderung am Ende sogar auch noch kostengünstiger als die Strafzahlungen an die EU wegen verfehlter Klimaziele im Gebäudesektor.