Wer als Gesellschafter seiner Immobiliengesellschaft (GmbH oder UG) Darlehen gewährt, kennt das Thema: Was passiert mit den Zinsen, wenn die Liquidität eigentlich im Projekt bleiben soll?

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit seinem aktuellen Urteil vom 17.09.2025 (Az. VIII R 30/23) für wichtige Klarheit gesorgt. Die Frage war: Fließen dem Gesellschafter Zinsen steuerlich bereits dann zu (und müssen versteuert werden), wenn sie kapitalisiert oder gestundet werden?

Die gute Nachricht für die Praxis:

• Kein Zufluss vor Fälligkeit: Wenn Sie vor Eintritt der eigentlichen Fälligkeit vereinbaren, dass die Zinsen gestundet oder dem Darlehenskapital zugeschlagen werden (Prolongation), löst dies noch keine Steuerpflicht aus.
• Verfügungsmacht entscheidet: Solange Sie noch keine wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Geld haben, liegt kein Zufluss nach § 11 EStG vor.

Was bedeutet das für Immobiliengesellschaften?

Gerade in Bauphasen oder bei hohen Sanierungsinvestitionen ist die Liquidität oft gebunden. Mit der richtigen vertraglichen Gestaltung können Gesellschafterdarlehen so gesteuert werden, dass die Zinsen erst dann versteuert werden müssen, wenn sie auch tatsächlich fließen – und nicht schon durch eine bloße Buchung auf dem Verrechnungskonto.

Tipp für die Praxis: Achten Sie peinlich genau darauf, die Vereinbarungen zur Zinskapitalisierung oder Stundung vor dem ursprünglichen Fälligkeitstermin schriftlich zu fixieren. Eine rückwirkende Änderung wird vom Finanzamt meist nicht anerkannt!

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